Строительный бизнес – двигатель прогресса в России. Точно вам говорю.
Ни в одном секторе экономики так быстро не внедряются новые технологии. Все, что связано с IT, энергосбережением, экологичностью материалов и даже с человеческими, межличностными и общественными отношениями – всё это применяется и внедряется в России без критических опозданий по сравнению с Западом.
Каждая из наших серьезных архитектурных компаний обязательно имеет в портфолио проекты в Европе, Азии, работает на постоянной основе с коллегами по всему миру. Застройщики в регионах пока ещё держат бастионы самостийности, но против прогресса не попрёшь. Рынок сам диктует и требует меняться под новые стандарты качества, которые стали доступны и понятны платежеспособным россиянам.
Поэтому на строительный форум я шел со стойкой надеждой услышать и увидеть будущий Воронеж, в котором не будет запахов канализации по утрам, люди смогут без пробок добираться на работу, всем хватит школ, детских садов и скверов.
Ещё совсем недавно 3D картинки проектов красивых новых районов казались мне чем-то несбыточным и нереальным. Но в последние годы ситуация стала меняться буквально на глазах. Появились современные парки, жилые массивы, в которых можно прямо сразу жить без резиновых сапог в багажнике и тревожного поглядывания из-за занавески на парковку в песочнице.
И наконец-то все участники рынка созрели для серьезного разговора о том, каким должен быть город. Кажется, что теперь уже точно у нас будет новый генеральный план города, в котором не останется белых пятен и сомнительных локаций.
Но обо всём по порядку.
Реформы. Почему и как долевое строительство переходит на проектное финансирование?
Первым статусным мероприятием Форума, собравшим практически всех ведущих игроков строительного рынка Воронежа, стал круглый стол: «Реформа долёвки. Технологии выживания».
Слово «выживание» давало понять, что разговор здесь будет нешуточный. Не догоним и перегоним. В зале, где проходил круглый стол, был аншлаг. Около 30 человек, первых лиц крупнейших воронежских компаний-застройщиков сидели за огромным условно круглым столом.
Модерировал разговор Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья. Эта профессиональная Ассоциация была создана в 2013 году для решения отраслевых проблем в масштабах страны.
Дело в том, что с 1 июля 2019 года начинает действовать система проектного финансирования долевого строительства.
Теперь застройщики не имеют права использовать деньги будущих владельцев жилья или по-простому дольщиков. Строить они будут, используя свои средства и банковские кредиты.
При этом застройщику еще надо доказать свою состоятельность, предоставив специалистам кредитной организации необходимые документы и гарантии своей платежеспособности. Процентная ставка на такой кредит колеблется от 4 до 15 % годовых. В зависимости от объемов финансирования и условий обеспечения залога по кредиту.
Граждане же размещают свой взнос за квартиру на специальный эскроу-счет, где эти деньги лежат без движения вплоть до окончания строительства и ввода жилья в эксплуатацию.
Только после этого застройщик имеет право использовать эти средства для погашения кредита.
Эскроу — в переводе с английского означает депонирование. Не стало понятней? Тогда переведу. Депонирование – это процесс организованного хранения чего-либо.
То есть в нашем случае – денег граждан-дольщиков. Нужно это для того, чтобы понятие «Обманутый дольщик» стерлось из памяти россиян навсегда, чтобы у всех были гарантии в том, что их деньги, вложенные в будущее жилье, точно не достанутся проходимцам.
Говорят, что такая система используется во всем цивилизованном мире. Но для наших реалий она пока выглядит новым испытанием на прочность для всех застройщиков страны, не обладающих достаточным объемом собственных средств для строительства.
Если не обращать внимание на то, что в этой системе однозначно выигрывают только банки, проблем у серьезных игроков строительного рынка быть не должно. Они и до реформы никого не обманывали и после реформы вряд ли начнут. А вот для компаний поскромней наступают тяжелые времена.
Теперь владения крутым участком для того, чтобы начать долевое строительство не достаточно. Кроме собственных средств и права на землю, вам нужно еще обладать репутацией. Эта такая штука, которую нельзя взять в кредит или попросить у соседа.
Чтобы процессы не тормозились, лучше заранее понимать, какие у тебя шансы войти в пул участников программы проектного финансирования. И если шансов мало, договариваться с авторитетными строителями о партнерстве.
Даже губернатор Александр Гусев, присоединившийся к круглому столу на излете мероприятия, говорил в точности об этом:
«В первый год действия реформы вам нужно будет понять, как вы вписываетесь в новые реалии. На этом этапе маржинальность не должна быть для вас главным критерием. Для мелких застройщиков скорее всего будет актуальна тройственная система взаимоотношений, где их партнерами станут банк и крупный застройщик, гарантирующий обеспечение финансированием. На быстрые изменения в законодательстве и на послабления со стороны кредитных организаций рассчитывать не стоит. Ждать, что всё разрешится само собой, а мы пока приостановим свои проекты, нельзя».
Самым спорным, а потому интересным тезисом прозвучала мысль модератора Кирилла Холопика о том, что ожидаемые всеми застройщиками убытки должны с лихвой покрыться многократным увеличением спроса на покупку жилья.
Будто бы только недоверие к застройщикам и боязнь быть обманутыми удерживает россиян от покупки жилья. И с 1 июля ситуация измениться кардинально. Что тут можно сказать? Поживем – увидим.
Алмазы и агломерации. Почему Воронеж называют не ограненным алмазом, второй Веной и городом с неопределенной перспективой?
Главная метафора Форума родилась на церемонии торжественного открытия.
Понятно, что и губернатор Гусев, и мэр Кстенин, и председатель Союза строителей Астанин сказали нужные и правильные слова, но больше всего запомнилось именно это:
«Воронеж похож на прекрасный алмаз, требующий огранки, чтобы превратиться в бриллиант».
Примерно так сказал Маркус Аппенцеллер, директор архитектурного бюро MLA из Нидерландов. И тут же этот образ был подхвачен и растиражирован. Или мне это показалось. И всё на самом деле объясняется тем, что мне самому эта метафора очень понравилась. Потому что она многое объясняет.
Второе масштабное мероприятие форума – Пленарная дискуссия «Генеральный план Воронежа – взгляд из будущего» собрало на сцене людей, которым по статусу и профессии положено видеть дальше нас, простых мечтателей. Достаточно назвать их имена, чтобы понять насколько глубоко погрузились мы в грядущее нашего любимого города.
Модератор дискуссии – председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин, спикеры: Александр Гусев, губернатор Воронежской области, Вадим Кстенин, глава Администрации городского округа, город Воронеж, Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья, Александр Колонтай, Заместитель директора НИиПИ Генплана Москвы, Александр Холоднов – генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» г. Санкт-Петербург, Маркус Аппенцеллер — Директор МЛА+ (Нидерланды) и Евгений Хамин — девелопер, глава Группы компаний Хамина.
Когда рассказываешь о таких мероприятиях, главное не соврать. Поэтому я предпочитаю цитировать. Вот тезисно то, о чем говорили уважаемые спикеры.
Александр Гусев, губернатор Воронежской области:
«Генплан – это документ для специалистов. А нам нужно, чтобы сами жители были вовлечены в процесс планирования территорий. Развитие застроенных территорий – тема очень ответственная. Мы сейчас сконцентрированы на том, чтобы замещать аварийное и ветхое жилье новым жилым фондом. Здесь нужен взвешенный подход, и я надеюсь, что специалисты найдут компромисс.
Нам нужно часть территорий под аварийным жильем оставлять под общественные пространства. Сносить эти объекты и не отдавать землю под застройку, а размещать на этом месте небольшие скверики, спортивные площадки.
Нужно выделять участки под строительство социальных объектов, которых в городе не хватает».
Вадим Кстенин, мэр Воронежа:
«Что касается транспорта. Вопрос с рельсовым транспортом требует глубокой проработки, это очень не простая тема. Цена ошибки может быть фатальной. Мы видим примеры таких недореализованных провальных проектов в России. Это не наш путь. Мы занимаемся сейчас сбором информации для составления технико-экономических обоснований проекта рельсового транспорта вместе с японскими коллегами, имеющими богатейший опыт в реализации подобных проектов. Такие процессы не происходят быстро. Это план А, но есть план Б, при котором мы допускаем вариант альтернативного развития ситуации.
Мы разработали стратегический план развития дорожной сети города Воронеж. Очень много проектов плана сейчас находятся в стадии реализации.
Губернатор согласовал нам начало ряда глобальных реконструкций некоторых объектов. Первое – строительство Остужевской развязки, потом — расширение улицы Острогожская, проект соединения улицы Шишкова с улицей Тимирязева, проект строительства дублера Московского проспекта, реконструкция путепровода на 9 января, реконструкция путепровода на ул. Ленина».
Александр Колонтай, Заместитель директора НИиПИ Генплана Москвы:
«Воронеж – это алмаз, который надо гранить. По устойчивому развитию и качеству среды Воронеж – крепкий середнячок. Настораживают аутсайдерские позиции по имиджевой привлекательности города, потому что это влияет на инвесторов не самым лучшим образом. Где будущее Воронежа: в агломерации или в самом городе? Агломерация развивается гармонично, несмотря на проблемы с транспортной инфраструктурой. Можно сказать, однозначно, что Воронеж и Воронежская агломерация освоила законы рыночной экономики, и это плюс. Но вернемся в город, здесь все сложнее, потому что с одной стороны мы видим две части: зону расселения и центральную часть, в которой сконцентрированы рабочие места. Если мы все это сложим, то мы получаем практически идеальный город.
В этом плане Воронеж очень похож на город Вена, который сейчас занимает первое место в мировом рейтинге городов с высоким качеством жизни. Разница только в том, что в Воронеже на месте старого ядра города размещается промышленная зона.
И вот тут воронежцы должны сделать выбор: нас это устраивает или мы должны что-то менять. Мы считаем Воронеж в будущем – это компактный город в развитой агломерации».
Разговор о Генплане Воронежа плавно перетек в презентацию команды проекта города-спутника «Солнечный».
Чуть не половина спикеров пленарки представляла теперь команду разработчиков будущего амбициозного проекта Группы компаний Хамина.
И это само по себе показательно.
То, что теория не расходится с практикой в ситуации, когда речь идет о создании практически нового современного умного и экологичного города с Технополисом и самодостаточной социальной инфраструктурой.
Но это уже совсем другая история…
Партнерский материал
